Kepemilikan rumah pribadi bagi masyarakat berpenghasilan rendah di Indonesia, khususnya dengan gaji Rp 3 juta per bulan, merupakan tantangan besar yang mendesak intervensi strategis dari pemerintah dan sektor swasta. Tingginya harga properti yang terus merangkak naik, ditambah dengan kenaikan upah yang tidak sebanding, telah memperlebar kesenjangan akses hunian layak bagi jutaan keluarga. Data terbaru menunjukkan bahwa hingga akhir Februari 2024, Indonesia masih menghadapi backlog perumahan mencapai 12,7 juta unit, dengan 9,9 juta keluarga belum memiliki tempat tinggal dan 26,9 juta keluarga tinggal di rumah tidak layak huni pada tahun 2023.
Pemerintah melalui Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) terus berupaya mengatasi krisis ini dengan meluncurkan berbagai program subsidi, termasuk Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) dan Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera). Pada tahun 2024, pemerintah telah menambah kuota FLPP sebanyak 34.000 unit, menargetkan total 200.000 unit rumah, dengan penyaluran mencapai 161.277 unit senilai Rp 19,72 triliun hingga 2 Oktober 2024. Program FLPP menawarkan suku bunga tetap 5% sepanjang tenor maksimal 20 tahun, uang muka ringan mulai dari 1%, bebas PPN, serta termasuk premi asuransi jiwa, kebakaran, dan kredit.
Harga rumah subsidi pada tahun 2024 bervariasi tergantung lokasi. Di wilayah Jawa (kecuali Jabodetabek) dan Sumatera (kecuali Kepulauan Riau, Bangka Belitung, Mentawai), harga rumah subsidi mencapai Rp 166 juta, naik dari Rp 162 juta pada 2023. Sementara itu, di Kalimantan (kecuali Murung Raya dan Mahakam Ulu) mencapai Rp 182 juta, di Sulawesi serta Bangka Belitung, Kepulauan Mentawai, dan Kepulauan Riau (kecuali Anambas) mencapai Rp 173 juta. Untuk Jabodetabek, Maluku, Maluku Utara, Bali, dan Nusa Tenggara, harga rumah subsidi dapat mencapai Rp 185 juta.
Namun, bagi individu dengan gaji Rp 3 juta per bulan, tantangan untuk memiliki rumah tetap signifikan. Perbankan umumnya menetapkan Debt Service Ratio (DSR) atau rasio pembayaran utang yang sehat antara 30-40% dari total pendapatan bulanan. Ini berarti, dengan gaji Rp 3 juta, cicilan KPR idealnya berkisar antara Rp 900 ribu hingga Rp 1,2 juta per bulan agar tidak membebani keuangan. Dengan asumsi cicilan Rp 1 juta per bulan, harga rumah yang realistis untuk dibeli berkisar Rp 150 juta - Rp 200 juta, dengan uang muka 10-15% dan tenor 15-20 tahun serta bunga KPR subsidi 5-7%.
Meskipun demikian, syarat minimal gaji untuk KPR subsidi pada 2024 ditetapkan sebesar Rp 4 juta untuk rentang pendapatan Rp 4 juta hingga Rp 7 juta. Hal ini menimbulkan disparitas bagi mereka yang berpenghasilan Rp 3 juta, meskipun beberapa bank, seperti OCBC NISP, menawarkan KPR Easy Start dengan syarat gaji minimal Rp 3 juta bagi karyawan dengan masa kerja minimal 2 tahun. Program FLPP dari Bank Mandiri menetapkan penghasilan minimal Rp 2 juta untuk lajang di Zona 1 (Jawa kecuali Jabodetabek, Sumatera, NTT, NTB) dan Rp 8,5 juta untuk yang sudah menikah.
Untuk menyiasati batasan ini, berbagai strategi keuangan dapat diterapkan:
1. Rencana Keuangan Ketat dan Anggaran Bulanan: Membuat anggaran mendetail dan memisahkan kebutuhan pokok dari keinginan sangat krusial. Alokasikan minimal 20-30% dari gaji untuk ditabung, yang berarti sekitar Rp 600 ribu hingga Rp 900 ribu per bulan.
2. Rekening Tabungan Terpisah atau Berjangka: Membuka rekening khusus untuk tabungan rumah dapat membantu menjaga disiplin dan menghindari penggunaan dana untuk keperluan lain. Tabungan berjangka memaksa penyetoran rutin dan menahan penarikan dana hingga jangka waktu tertentu.
3. Investasi: Selain menabung, berinvestasi dapat melipatgandakan nilai uang dalam jangka panjang, bahkan dengan nominal kecil.
4. Hidup Hemat dan Kurangi Pengeluaran Tidak Penting: Mengubah gaya hidup dan memprioritaskan kebutuhan akan sangat membantu dalam mengumpulkan uang muka dan dana lain.
5. Penghasilan Tambahan: Mencari pekerjaan sampingan atau penghasilan tambahan dapat mempercepat target tabungan, terutama jika gaji utama dianggap belum mencukupi.
6. Manfaatkan Program KPR Subsidi: Meskipun ada batasan gaji, program pemerintah seperti FLPP dan Tapera memberikan keringanan signifikan melalui bunga rendah, uang muka ringan, dan bebas PPN, menjadikan rumah lebih terjangkau.
Ekonom dari Center of Economic and Law Studies (Celios), Nailul Huda, menyoroti bahwa rata-rata pertumbuhan pendapatan di Indonesia hanya sekitar 1,8-2,5%, sementara harga rumah naik lebih dari 3,5% per tahun, bahkan di beberapa daerah melebihi 5%. Kesenjangan ini menciptakan tantangan besar, terutama bagi generasi milenial dan Gen Z yang merupakan kelompok usia produktif terbesar di Indonesia. Pemerintah di bawah Presiden Prabowo Subianto menargetkan penyediaan tiga juta rumah per tahun, tiga kali lipat dari program sebelumnya, dengan fokus 2 juta di pedesaan dan 1 juta di perkotaan. Ketua Umum DPP Realestate Indonesia (REI) Joko Suranto meyakini program ini dapat menciptakan 2 juta lapangan kerja baru dan meningkatkan perekonomian desa, namun menekankan pentingnya pematangan kebijakan pertanahan, kemudahan perizinan, dan peraturan perbankan yang pro-debitur.
Direktur Jenderal Perumahan Kementerian PUPR, Iwan Suprijanto, menegaskan bahwa Program Sejuta Rumah merupakan wujud nyata pemerintah dalam menyediakan hunian layak dan terjangkau. Namun, implementasi program ini masih menghadapi tantangan seperti ketersediaan lahan terjangkau, risiko kredit MBR (terutama sektor informal), dan keberlanjutan likuiditas program yang masih didominasi APBN. Kolaborasi antara pemerintah, perbankan, dan pengembang swasta diperlukan untuk inovasi produk pembiayaan yang lebih inklusif, seperti KPR mikro atau program rent to own yang digagas oleh BTN, guna menjangkau MBR dari sektor informal yang rentan terhadap fluktuasi pendapatan dan ketiadaan catatan keuangan terpusat. Tanah untuk perumahan MBR diharapkan bisa diberikan hingga nol rupiah oleh Badan Bank Tanah yang beroperasi sejak 2022.
