Mewujudkan impian memiliki rumah sendiri seringkali menjadi tantangan, terutama bagi individu dengan penghasilan Rp 3 juta per bulan. Namun, melalui program Kredit Pemilikan Rumah (KPR), khususnya KPR subsidi pemerintah, kesempatan untuk memiliki hunian tetap terbuka lebar. Proses ini memerlukan pemahaman mendalam tentang persyaratan, biaya, serta strategi finansial yang tepat.
Salah satu opsi paling realistis bagi masyarakat berpenghasilan Rp 3 juta per bulan adalah KPR Bersubsidi, seperti program Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) atau KPR Tapera. Program ini ditujukan bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) dengan suku bunga rendah dan cicilan ringan. Untuk mengajukan KPR subsidi, calon pemohon harus berstatus Warga Negara Indonesia (WNI), berusia minimal 21 tahun atau sudah menikah, serta memiliki masa kerja atau usaha minimal satu tahun. Pemohon dan pasangan juga belum boleh memiliki rumah dan belum pernah menerima subsidi perumahan dari pemerintah. Batas maksimal penghasilan untuk KPR subsidi umumnya adalah Rp 7 juta bagi yang belum menikah dan Rp 8 juta bagi yang sudah menikah, untuk sebagian besar wilayah di Indonesia. Untuk wilayah Papua dan Papua Barat, batas maksimal penghasilan adalah Rp 7,5 juta bagi yang belum menikah dan Rp 10 juta bagi yang sudah menikah. Dengan gaji Rp 3 juta, Anda memenuhi kriteria penghasilan untuk program ini.
Secara umum, bank memiliki aturan bahwa maksimal cicilan KPR tidak boleh lebih dari 30-35% dari gaji bulanan. Ini berarti, dengan gaji Rp 3 juta per bulan, cicilan KPR yang ideal berkisar antara Rp 900.000 hingga Rp 1,05 juta per bulan. Jika ada utang lain, total cicilan (KPR ditambah utang lain) juga tidak disarankan melebihi batas aman 33,3% dari penghasilan.
Berdasarkan simulasi, dengan gaji Rp 3 juta per bulan dan cicilan maksimal Rp 900.000, harga rumah maksimal yang ideal untuk dibeli adalah sekitar Rp 126 juta dengan tenor 15 tahun, atau Rp 168 juta untuk tenor 20 tahun. Opsi yang paling memungkinkan adalah rumah subsidi. Batas harga rumah subsidi per 2025 diatur dalam Keputusan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) Nomor 689/KPTS/M/2023. Contohnya, untuk wilayah Jawa (kecuali Jabodetabek) dan Sumatera (kecuali Kepulauan Riau, Bangka Belitung, Kepulauan Mentawai), harga maksimal rumah subsidi adalah Rp 166 juta.
Selain cicilan bulanan, calon pembeli KPR juga perlu menyiapkan berbagai biaya awal. Biaya-biaya ini meliputi uang muka (Down Payment/DP), biaya provisi (umumnya 1% dari nilai pinjaman), biaya administrasi (terkadang gratis), biaya notaris, Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), biaya Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT), serta biaya asuransi jiwa dan kerugian. Biaya appraisal atau penilaian properti juga berkisar antara Rp 350.000 hingga Rp 1.000.000. Untuk KPR subsidi, pemerintah juga memberikan bantuan uang muka sebesar Rp 4 juta.
Agar pengajuan KPR dengan gaji Rp 3 juta per bulan lebih mudah disetujui, ada beberapa strategi yang bisa diterapkan. Pertama, fokuslah mencari rumah subsidi karena harganya lebih terjangkau dan persyaratannya disesuaikan untuk MBR. Kedua, upayakan untuk menyiapkan uang muka yang lebih besar jika memungkinkan, karena ini dapat mengurangi jumlah pinjaman dan cicilan bulanan, sehingga meningkatkan peluang persetujuan bank. Ketiga, perbaiki riwayat kredit Anda dengan membayar semua cicilan atau tagihan tepat waktu dan hindari utang berlebihan. Bank akan memeriksa skor kredit Anda melalui Sistem Layanan Informasi Keuangan (SLIK) OJK. Keempat, jika sudah menikah, gabungkan penghasilan dengan pasangan untuk memperbesar kemampuan cicilan. Kelima, pertimbangkan untuk mencari penghasilan tambahan, seperti pekerjaan lepas atau bisnis kecil-kecilan. Terakhir, gunakan kalkulator KPR untuk melakukan simulasi cicilan dan memastikan properti yang dipilih sesuai dengan kemampuan finansial. Bank seperti BTN dikenal sebagai spesialis KPR, termasuk KPR subsidi. Selain itu, beberapa bank lain seperti OCBC NISP juga menawarkan program KPR dengan angsuran ringan di awal, yang cocok untuk generasi muda dengan gaji minimal Rp 3 juta.
Dengan perencanaan yang matang dan pemanfaatan program pemerintah yang ada, memiliki rumah dengan gaji Rp 3 juta per bulan bukanlah hal yang mustahil.
