Pasangan karyawan swasta yang telah memiliki dua cicilan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) mungkin bertanya-tanya apakah mereka masih bisa menambah satu KPR lagi. Secara umum, kepemilikan KPR lebih dari satu di Indonesia dimungkinkan, namun dengan sejumlah persyaratan dan pertimbangan yang lebih ketat dibandingkan KPR pertama. Bank Indonesia (BI) dan Otoritas Jasa Keuangan (OJK) memiliki regulasi yang mengatur kepemilikan properti berulang ini untuk menjaga stabilitas sistem keuangan dan prinsip kehati-hatian perbankan.
Salah satu faktor utama yang akan menjadi penentu adalah rasio utang terhadap pendapatan (Debt-to-Income Ratio/DTI) pasangan tersebut. Bank akan mengevaluasi total cicilan utang bulanan, termasuk kedua KPR yang sudah berjalan, ditambah potensi cicilan KPR ketiga, dibandingkan dengan total penghasilan kotor bulanan pasangan. Umumnya, bank mensyaratkan total cicilan utang tidak melebihi 30% hingga 40% dari pendapatan bulanan. Jika rasio ini sudah tinggi dengan dua KPR yang ada, peluang untuk mendapatkan KPR ketiga akan semakin kecil kecuali ada peningkatan penghasilan yang signifikan. Bank juga akan melihat stabilitas pendapatan pasangan sebagai karyawan swasta, yang sangat penting untuk memastikan kemampuan membayar cicilan jangka panjang.
Selain DTI, ketentuan Loan To Value (LTV) atau rasio pinjaman terhadap nilai properti juga akan lebih ketat untuk KPR kedua dan seterusnya. Berdasarkan regulasi BI, uang muka (Down Payment/DP) yang harus disiapkan untuk pembelian rumah kedua dan berikutnya akan lebih besar dibandingkan rumah pertama. Misalnya, untuk rumah kedua dengan tipe di atas 70 m², DP bisa mencapai minimal 15% dari harga properti, sementara untuk tipe 21-70 m² adalah 10%. Pada tahun 2019, BI sempat melonggarkan rasio LTV/FTV pada pembiayaan properti sebesar 5% untuk kepemilikan kedua dan seterusnya, yang berarti uang muka bisa lebih rendah. Namun, kebijakan spesifik setiap bank bisa berbeda dan cenderung lebih konservatif.
Riwayat kredit atau Sistem Layanan Informasi Keuangan (SLIK) dari OJK (dulunya BI Checking) juga memegang peranan krusial. Bank akan memeriksa apakah pasangan memiliki catatan pembayaran cicilan yang lancar untuk kedua KPR sebelumnya dan pinjaman lainnya. Riwayat kredit yang baik akan meningkatkan peluang persetujuan, sementara catatan buruk bisa menjadi penghalang utama, terlepas dari besarnya gaji. OJK sendiri menyatakan bahwa kualitas KPR dapat dinilai berdasarkan ketepatan pembayaran untuk plafon hingga Rp 5 miliar.
Penting untuk diingat bahwa setiap bank memiliki kebijakan dan kriteria penilaian risiko sendiri. Beberapa bank mungkin memiliki syarat tambahan, seperti mewajibkan jeda waktu tertentu (misalnya 6-12 bulan) setelah KPR pertama diaksep sebelum mengajukan KPR kedua, atau tidak semua produk KPR ditawarkan untuk pembelian rumah kedua atau ketiga. Pasangan juga tidak akan bisa mengajukan KPR untuk rumah subsidi, karena program ini umumnya ditujukan bagi pembeli rumah pertama dengan penghasilan terbatas.
Mengambil KPR ketiga juga datang dengan sejumlah risiko. Beban finansial akan semakin besar dan berkelanjutan dalam jangka waktu panjang (hingga 20-30 tahun), terutama jika suku bunga KPR bersifat mengambang (floating rate) yang bisa naik sewaktu-waktu. Risiko terburuk adalah ketidakmampuan membayar cicilan yang bisa berujung pada penyitaan atau lelang properti oleh bank.
Oleh karena itu, sebelum memutuskan untuk menambah KPR ketiga, pasangan karyawan swasta disarankan untuk melakukan evaluasi keuangan secara menyeluruh. Lakukan simulasi perhitungan KPR, termasuk estimasi cicilan bulanan dan total biaya yang harus dikeluarkan, serta pastikan dana darurat mencukupi. Konsultasi dengan penasihat keuangan atau langsung ke beberapa bank untuk membandingkan penawaran dan persyaratan yang ada sangat dianjurkan. Langkah-langkah ini akan membantu pasangan membuat keputusan yang tepat dan meminimalkan risiko finansial di masa depan.
